Réglementation des meublés de tourisme
Ce que change la Loi Le Meur
Entrée en vigueur le 19 novembre 2024, la Loi n°2024-1039 renforce les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale et transforme le paysage réglementaire français.
Référentiel : Atout France 2022, en vigueur en mars 2026
La Loi Le Meur
19 novembre 2024
Loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024
Cette loi constitue la réforme majeure qui redéfinit le paysage réglementaire des meublés de tourisme en France. Son objectif : renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, en donnant aux communes les moyens d'adapter les règles à leurs spécificités territoriales et économiques.
Les dispositions de la Loi Le Meur s'appliquent progressivement selon des calendriers définis, avec des échéances clés notamment le 20 mai 2026 pour l'enregistrement national obligatoire.
Changement d'usage et zones tendues
La réglementation du changement d'usage vers les meublés de tourisme s'est considérablement élargie via l'article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).
Périmètre des communes concernées
Avant décembre 2023
Seules les communes de plus de 200 000 habitants et la petite couronne parisienne étaient soumises à l'autorisation de changement d'usage.
Après décembre 2023
Le Décret n°2023-822 a étendu le régime à 3 697 communes (contre 1 152 auparavant), multipliant ainsi par plus de 3 le nombre de communes concernées.
En zone tendue
Une simple délibération du conseil municipal suffit pour interdire ou soumettre à autorisation le changement d'usage. Cette délibération doit être motivée et doit être prise dans l'intérêt communal.
Hors zone tendue
Le changement d'usage reste possible, mais la commune peut exiger un apport de surface commerciale, de bureaux ou d'équipements en compensation, via une délibération motivée.
Preuve d'usage antérieur
Pour justifier l'usage d'habitation antérieur, la preuve peut porter sur la période 1970-1976 (avant la loi Malraux) ou sur les 30 dernières années. Ce délai s'apprécie à la date de la demande.
Extension depuis 2024
Depuis la Loi Le Meur, le changement d'usage depuis les secteurs commercial ou de bureaux vers un meublé de tourisme est également soumis à autorisation dans les zones tendues.
Sanctions en cas de non-respect
- • Amende administrative : jusqu'à 50 000 € par local (article L.651-2 CCH)
- • Retour à l'usage d'habitation : le juge peut ordonner le retour à l'usage initial du local
Principe de compensation
Certains territoires ont adopté un principe de compensation pour les conversions en zones non tendues. Exemples :
- → Île de Ré : apport de locatifs longs termes ou équipements publics
- → Pays Basque : ratios définis localement selon l'offre et la demande
Enregistrement national
L'enregistrement national remplace la déclaration préalable traditionnelle en mairie. Il s'agit d'un élément clé de la traçabilité des meublés de tourisme.
Numéro unique
Chaque meublé de tourisme déclaré reçoit un numéro unique à 13 caractères. Ce numéro doit figurer sur toutes les annonces publiées sur les plateformes (Airbnb, Booking, etc.).
Portail national obligatoire
La déclaration sur le portail national est obligatoire à compter du 20 mai 2026. Passé cette date, aucun meublé ne peut être annoncé sans enregistrement.
Sanctions en cas de défaut ou faux numéro
- • Défaut d'enregistrement : jusqu'à 10 000 €
- • Faux numéro ou numéro inexact : jusqu'à 20 000 €
Quotas de résidence principale
La Loi Le Meur introduit une plus grande flexibilité sur le seuil de jours d'occupation permettant à un meublé de rester assimilé à une résidence principale.
Seuil traditionnel
120 jours par an minimum : c'est le seuil historique pour que le meublé soit regardé comme une résidence principale (régime fiscal avantageux, pas de changement d'usage).
Nouveau seuil possible
Les communes peuvent désormais abaisser ce seuil à 90 jours via délibération, ce qui reserre l'assimilation aux résidences principales.
Obligation des plateformes
Les plateformes de réservation (Airbnb, Booking, etc.) doivent bloquer techniquement les réservations au-delà du seuil applicable. Cette obligation vise à assurer le respect automatique des quotas communaux.
Pénalité en cas de dépassement
Jusqu'à 15 000 € de pénalité administrative en cas de dépassement du quota applicable.
Meublés de tourisme et copropriété
Historiquement, les meublés de tourisme en immeuble collectif ont fait l'objet d'une ambiguïté réglementaire, notamment du fait des clauses de type « habitation bourgeoise » présentes dans les anciens règlements de copropriété.
Nouvelle obligation d'information
L'article 9-2 des statuts types de copropriété (issu de la Loi Le Meur) impose au copropriétaire envisageant une mise en meublé de :
- • Informer le syndic de copropriété avant la mise en location
- • Permettre au syndic d'ajouter la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale
Nouvelle obligation du syndic post-novembre 2024
À partir de novembre 2024, le règlement de copropriété doit explicitement autoriser ou interdire les meublés de tourisme. Les clauses floues sont désormais invalides.
Audit notarial avant acquisition
Tout investisseur envisageant l'achat d'un bien en copropriété destiné à devenir meublé doit faire procéder à un audit notarial complet avant acquisition. Cet audit permettra de vérifier la stance de la copropriété vis-à-vis des meublés de tourisme.
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Les meublés de tourisme sont soumis aux exigences du DPE conformément à la Loi Climat et Résilience. Un calendrier progressif impose des normes énergétiques croissantes.
| Zone | Classe G | Classe F | Classe E | Exigence finale |
|---|---|---|---|---|
| Métropole | Interdiction progressive (selon textes en vigueur) | À partir de 2028 | À partir de 2034 | Classe D |
| DOM | Calendrier adapté (DPE-G/DPE-M depuis juillet 2024) | À partir de 2028 | À partir de 2031 | Classe E (sous réserve) |
Rôle des communes
Les communes peuvent, dans le cadre de leurs compétences, conditionner l'enregistrement des meublés de tourisme à la fourniture d'un DPE conforme. Les modalités exactes dépendent des délibérations locales.
Obligation de transmission
Les propriétaires doivent transmettre le DPE aux maires et aux plateformes dans les délais requis. En cas de non-transmission, une astreinte de 100 € par jour peut être appliquée.
Sanctions en matière de DPE
- • Astreinte journalière : jusqu'à 100 € par jour de non-transmission du DPE
- • Amende administrative : jusqu'à 5 000 € par local non conforme
Référentiel de cette page : Atout France 2022, en vigueur en mars 2026. Les informations présentées reflètent l'état de la législation à cette date. Pour toute question spécifique, nous vous recommandons de consulter un expert juridique ou fiscal.